O Santos assinou nesta quinta-feira (1º), em cerimônia no Palácio do Planalto com a presença do presidente Luiz Inácio Lula da Silva, um acordo com o Governo Federal para regularizar a ocupação da área onde funciona o CT Rei Pelé, no litoral paulista. Pelo contrato, o clube terá o direito de usar o imóvel por 20 anos, com possibilidade de prorrogação por mais 20 — ou seja, até quatro décadas de permanência garantida. O terreno, porém, continua pertencendo à União: o modelo adotado é o de cessão onerosa, em que o Santos utiliza a área mediante pagamento, sem adquirir a propriedade.
O valor mensal acertado é de R$ 145.167,42, corrigido pelo IPCA — cerca de R$ 145 mil por mês. Considerando os valores atuais, a previsão é de aproximadamente R$ 34,84 milhões em pagamentos durante os primeiros 20 anos de contrato, sem contabilizar a correção monetária. O clube também reconheceu uma dívida de cerca de R$ 23 milhões referente ao período anterior de utilização do imóvel — entre 2017 e 2026 —, que poderá ser parcelada em até 120 meses. Somados, os dois compromissos chegam a aproximadamente R$ 57,8 milhões nos primeiros 20 anos.
A área tem cerca de 38,9 mil metros quadrados e está avaliada atualmente em R$ 79,76 milhões, valor que inclui as benfeitorias feitas pelo clube no local. O acordo, formalizado como Concessão de Direito Real de Uso (CDRU), dá ao Santos segurança jurídica para permanecer no terreno pelo prazo estipulado, sem que a área deixe de ser patrimônio público. Em contrapartida, o clube assume compromissos com ações sociais, investimentos nas categorias de base e conservação da área, além de exigências administrativas, tributárias, ambientais, urbanísticas e patrimoniais — com a Secretaria do Patrimônio da União (SPU) seguindo na fiscalização do uso do imóvel.
Do risco de leilão ao susto de R$ 200 milhões
A assinatura encerra um impasse que colocou em xeque a permanência do Santos no local. A antiga concessão havia sido estabelecida ainda em 1996, mas uma série de requisitos e contrapartidas sociais deixou de ser cumprida ao longo do tempo por diferentes gestões. Com isso, a SPU chegou a avaliar encaminhar a área — então estimada em cerca de R$ 80 milhões — para leilão, e o clube viu uma data marcada para que o terreno fosse a leilão, previsto para agosto. O processo, porém, foi suspenso em julho, após pedido do Ministério Público Federal, que solicitou uma nova avaliação mercadológica e abriu um inquérito para apurar possível favorecimento ao Santos no procedimento — abrindo caminho para a revisão dos valores e a construção de um acordo.
Nos bastidores, a tensão foi maior do que os números públicos sugeriam. Durante a negociação, o Santos foi informado de que havia interesse de uma incorporadora em adquirir a área para a construção de um empreendimento imobiliário, com proposta que poderia chegar a R$ 200 milhões — mais que o dobro da avaliação oficial. Como um eventual leilão exigiria pagamento à vista, o entendimento interno era de que seria impossível competir financeiramente com uma proposta dessa magnitude: o risco real era perder a área e ficar sem o CT. O clube chegou a tratar com a Caixa Econômica Federal sobre um eventual financiamento, viabilizou recursos com instituições privadas e manteve o dinheiro pronto para comprar o CT se fosse necessário — mas o leilão nunca aconteceu. O Santos havia manifestado formalmente o interesse na área em fevereiro de 2024, e uma extensa negociação institucional e política se seguiu até o acordo desta quinta.
Acordo saiu abaixo do preço de mercado
Se o risco era alto, o valor fechado veio abaixo do que o mercado cobraria. Estudos realizados durante as negociações indicaram que a locação de um terreno semelhante na região ficaria em torno de R$ 400 mil mensais — muito acima dos cerca de R$ 145 mil acertados pelo Santos, menos de 40% da referência de mercado. Na avaliação dos bastidores, o principal resultado é a garantia de permanência do clube em uma área que despertava forte interesse do mercado imobiliário, e que segue sendo essencial tanto para o futebol profissional quanto para a formação de atletas nas categorias de base.
Com a regularização, o CT Rei Pelé continua sendo utilizado pelo clube para as atividades profissionais e para a revelação de jogadores, agora dentro de uma relação formal de cessão onerosa com a União. O acordo assinado no Planalto encerra, na prática, o capítulo mais delicado da história recente do patrimônio santista: em vez do leilão que rondou o clube por meses, o Santos garantiu até quatro décadas de uso de um dos seus principais centros de treinamento.
